En la vida personal y empresarial es habitual necesitar liquidez inmediata para afrontar gastos imprevistos, invertir en un negocio o reunificar deudas. Una de las fórmulas más utilizadas en España es aportar una vivienda como aval. Este mecanismo permite acceder a financiación de forma ágil y con importes elevados, pero implica responsabilidades que conviene conocer.
En este artículo vamos a explicarte en detalle cómo funciona, qué normativa lo regula, qué alternativas existen y cuáles son los riesgos y ventajas de esta operación.
¿Qué significa usar una vivienda como aval?
Cuando hablamos de poner una vivienda como aval, nos referimos a utilizar un inmueble como garantía de un préstamo. Jurídicamente, no se trata de un aval personal, sino de una garantía real, normalmente a través de una hipoteca.
El artículo 1857 del Código Civil dispone que la hipoteca se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación, concediendo al acreedor la facultad de ejecutar el inmueble si no se paga la deuda. En la práctica, significa que el propietario sigue conservando la vivienda mientras cumpla con las cuotas del préstamo, pero si incumple, el acreedor podrá ejecutar la garantía y subastar la vivienda.
Este mecanismo permite a los particulares o empresas con patrimonio inmobiliario acceder a liquidez sin necesidad de vender la propiedad, ya que el bien sigue siendo suyo mientras cumpla con los pagos.
La hipoteca como instrumento legal de garantía
El vehículo jurídico más habitual para usar una vivienda como aval es la hipoteca inmobiliaria. De acuerdo con la Ley Hipotecaria (concretamente con su artículo 145), la hipoteca debe:
- Formalizarse en escritura pública ante notario.
- Inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Esto asegura la protección tanto del prestamista como del prestatario frente a terceros.
Además de las entidades bancarias tradicionales, muchas operaciones se realizan a través de prestamistas privados, que ofrecen mayor rapidez y flexibilidad, especialmente en situaciones en las que la banca rechaza conceder crédito.
Diferencias entre aval personal y garantía hipotecaria
Conviene aclarar un concepto que suele generar confusión. Cuando se habla de avalar, muchas personas piensan en el avalista personal que responde con todos sus bienes. Sin embargo, usar una vivienda como aval significa constituir una garantía real sobre ese inmueble, lo que limita la responsabilidad a ese bien en concreto, sin comprometer el resto del patrimonio del prestatario.
Por ejemplo:
- En un aval personal, si el deudor no paga, el acreedor puede ir contra todos los bienes presentes y futuros del avalista.
- En una hipoteca sobre vivienda, el acreedor solo podrá ejecutar el inmueble hipotecado, salvo que se pacten responsabilidades adicionales.
Por ello, la garantía hipotecaria es la fórmula preferida cuando el objetivo es conseguir liquidez utilizando un bien inmueble.
Pasos para usar una vivienda como aval
El proceso para constituir una hipoteca sobre una vivienda con el fin de conseguir liquidez incluye:
- Tasación del inmueble: el primer paso es conocer el valor real de la vivienda. En la financiación privada, los criterios de tasación pueden ser más flexibles que los tenidos en cuenta para la financiación bancaria, aunque siempre se tendrá en cuenta el valor de mercado.
- Análisis de cargas: la vivienda debe estar libre de cargas o, al menos, pagada en un 80%. El importe que se puede obtener en liquidez dependerá del valor de tasación. Generalmente, se concede entre un 30% y un 50% del valor, para cubrir el riesgo de ejecución y garantizar al acreedor que podrá recuperar la deuda en caso de impago.
- Escritura pública: la hipoteca debe formalizarse ante notario. En la escritura se recogerán:
- Importe del préstamo.
- Plazo de devolución.
- Tipo de interés.
- Condiciones de amortización.
- Cláusulas de ejecución en caso de impago.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: requisito indispensable para la eficacia de la hipoteca. Sin inscripción, la hipoteca no existe frente a terceros. La inscripción protege tanto al acreedor como al prestatario y otorga publicidad registral.
Bienes inmuebles admitidos como aval
No solo la vivienda habitual puede utilizarse como garantía. También se admiten:
- Segundas residencias.
- Locales comerciales o naves industriales.
- Terrenos urbanos con valor de mercado.
- Inmuebles heredados en copropiedad, siempre que todos los titulares consientan.
Ventajas de usar una vivienda como aval
Entre las principales ventajas destacan:
- Liquidez rápida, especialmente en el ámbito de la financiación privada, donde los plazos de concesión suelen ser mucho más cortos que en la banca.
- Importes elevados.
- Acceso incluso estando en ASNEF: a diferencia de la banca, el capital privado valora más el inmueble que el historial crediticio.
- Flexibilidad en condiciones: los prestamistas privados suelen adaptar los plazos y condiciones a las necesidades del solicitante.
- Flexibilidad en el uso del dinero: reformas, inversión, reunificación de deudas, aceptación de herencia o inicio de negocio.
- Conservación de la propiedad: mientras se pague el préstamo, el propietario sigue disfrutando de su vivienda.
Riesgos y responsabilidades del deudor
El principal riesgo es el impago, que activa la ejecución hipotecaria En ese caso, el inmueble puede ser subastado.
Además, debe tenerse en cuenta:
- La obligación de cumplir estrictamente con los plazos.
- Que el inmueble hipotecado responde no solo del principal, sino también de intereses y gastos.
- La existencia de un periodo de reflexión previo a la firma, que suele ser de 10 días.
Requisitos y documentación necesaria
En términos generales, se exige:
- Ser mayor de edad (mínimo 18 años, aunque algunas entidades fijan 21 o 25).
- Acreditar la titularidad del inmueble mediante escritura pública.
- Que el inmueble esté libre de cargas o con un nivel de deuda bajo.
- Documento de identidad en vigor.
- Justificación mínima de ingresos (nómina, pensión o ingresos como autónomo), aunque en el capital privado los criterios son más flexibles.
En conclusión, usar una vivienda como aval para conseguir liquidez es una solución eficaz, legal y cada vez más utilizada en España. Permite acceder a importes significativos, incluso en situaciones donde la banca rechaza conceder crédito, y ofrece distintas modalidades que se adaptan a la necesidad del solicitante.
No obstante, se trata de una operación con riesgos que exige prudencia: el incumplimiento puede suponer la pérdida del inmueble. Por ello, es fundamental asesorarse adecuadamente y acudir a especialistas en financiación alternativa y préstamos privados, como Capital Privado Valencia, que garantizan operaciones transparentes, rápidas y seguras.
