En España, acceder a financiación hipotecaria a través de bancos y entidades de crédito es lo más común. Sin embargo, no siempre es posible acceder a este tipo de financiación: hay perfiles que, por diversas razones, quedan fuera de los criterios bancarios habituales. En este contexto, la hipoteca privada se ha convertido en una alternativa real y legal.
A lo largo de este artículo vamos a explicarte qué es exactamente una hipoteca privada, cuándo puede resultar viable, cuáles son los requisitos, los costes y riesgos asociados y en qué casos concretos puede compensar recurrir a ella.
¿Qué caracteriza a una hipoteca privada?
Una hipoteca privada es un préstamo con garantía hipotecaria concedido por un particular o empresa no bancaria, en lugar de una entidad de crédito tradicional. Funciona como una hipoteca bancaria en cuanto a su estructura jurídica: el deudor recibe un préstamo y el acreedor queda asegurado mediante una hipoteca sobre un inmueble. Así, si el prestatario incumple, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y cobrar mediante la venta forzosa del bien.
Para que tenga validez legal:
- Debe otorgarse en escritura pública ante notario (artículo 1280.1 del Código Civil – CC).
- Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (artículo 1875 del CC).
- Deben detallarse capital, intereses, plazos y condiciones en el contrato, conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.
La diferencia esencial es que el prestamista no es un banco, sino un particular, un fondo de inversión o una empresa privada. Estos prestamistas utilizan su propio capital y, como contrapartida, suelen aplicar condiciones más estrictas en cuanto a tipos de interés y plazos, ya que asumen mayor riesgo.
¿En qué casos puede ser viable una hipoteca privada?
Existen varias situaciones en las que acudir a una hipoteca privada se convierte en una opción muy útil:
1. Cuando el banco rechaza la solicitud del préstamo
El caso más habitual es el de personas o empresas que no cumplen con los criterios de riesgo de los bancos. El sistema financiero aplica de forma estricta las normas de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que obliga a realizar estudios de solvencia muy detallados.
Por ejemplo, un autónomo con ingresos irregulares o alguien que acaba de superar un procedimiento de segunda oportunidad puede encontrar en la hipoteca privada la única vía para obtener financiación con garantía real.
2. Necesidad de liquidez urgente
La rapidez es una de las principales ventajas. Mientras que un banco puede tardar semanas en aprobar una hipoteca, una entidad privada puede formalizar la operación en pocos días. Esto es especialmente útil para evitar un embargo inminente, cancelar deudas urgentes o aprovechar una oportunidad de inversión inmediata.
3. Reunificación de deudas
La hipoteca privada se utiliza con frecuencia para unificar préstamos personales, tarjetas o atrasos hipotecarios, convirtiéndolos en una sola deuda con garantía real. Esto permite reducir las cuotas mensuales, aunque se asume el riesgo de ejecución hipotecaria en caso de impago.
4. Inversores y promotores inmobiliarios
En el ámbito empresarial, sobre todo en la promoción inmobiliaria, es frecuente recurrir a inversores privados para financiar proyectos. Estos préstamos hipotecarios permiten iniciar obras o adquirir suelos cuando la banca no facilita crédito suficiente.
En estos casos, la hipoteca privada se convierte en una herramienta de apalancamiento financiero y de captación de capital, siempre que se cumplan las normas de transparencia y se inscriba correctamente la garantía.
5. Personas en registros de morosidad
Quienes figuran en registros de morosidad como ASNEF o RAI o tienen un historial crediticio negativo suelen tener vetada la financiación bancaria. Una hipoteca privada puede ser la única opción.
Requisitos habituales en una hipoteca privada
Aunque los requisitos dependen de cada prestamista, hay ciertos elementos comunes:
- Propiedad como garantía: es indispensable disponer de un inmueble libre de cargas o con baja carga hipotecaria. La tasación suele cubrir entre el 50% y el 70% del valor de mercado del bien.
- Tasación actualizada: realizada por un profesional independiente, necesaria para fijar el importe máximo del préstamo.
- Documentación básica: DNI, escrituras de propiedad, nota simple del Registro y, en ocasiones, justificantes de ingresos o un plan de negocio si se trata de una operación empresarial.
- Solvencia mínima: aunque se es más flexible que la banca, los prestamistas evalúan el riesgo.
Ventajas y riesgos de una hipoteca privada
La viabilidad de este tipo de hipotecas no puede analizarse sin valorar pros y contras:
Ventajas
- Acceso a financiación en casos donde la banca lo deniega.
- Rapidez en la concesión.
- Flexibilidad en los requisitos y condiciones.
- Negociación personalizada: al tratarse de acuerdos entre particulares o entidades pequeñas.
- Es un puente que te permite volver a acceder al sistema bancario.
Riesgos
- Intereses y comisiones más altos que en las hipotecas bancarias.
- Plazos más cortos de devolución.
- Riesgo de ejecución rápida en caso de impago: el prestamista puede acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 681 y siguientes).
