En España, los préstamos con garantía hipotecaria han ganado terreno como alternativa de financiación para quienes necesitan liquidez y no cumplen los requisitos tradicionales de la banca. Aunque se parecen a una hipoteca, su naturaleza y finalidad son diferentes. Comprender bien este producto financiero, sus requisitos y los riesgos que entraña es fundamental antes de comprometer tu vivienda como aval.
En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre los préstamos con garantía hipotecaria.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
Un préstamo con garantía hipotecaria es una operación en la que el prestatario ofrece un inmueble de su propiedad como garantía del pago. Esto significa que el bien queda gravado con una hipoteca a favor del prestamista: si no se cumplen los pagos, este podrá ejecutar la garantía y quedarse con la vivienda o subastarla.
A diferencia del préstamo hipotecario destinado a la compra de vivienda, el préstamo con garantía hipotecaria puede solicitarse para cualquier finalidad: reunificación de deudas, proyectos empresariales, cubrir gastos imprevistos o incluso detener embargos en curso.
Su regulación se encuentra en el Código Civil (CC), en sus artículos 1874 y siguientes, la Ley Hipotecaria y, en cuanto a consumidores, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Estas normas garantizan que la constitución de la hipoteca se formalice en escritura pública, se inscriba en el Registro de la Propiedad y cumpla unos requisitos mínimos de transparencia.
Características principales de un préstamo con garantía hipotecaria
Las notas más relevantes de este tipo de préstamos son:
- Garantía real sobre un inmueble: El banco no se limita a confiar en la solvencia del prestatario. Tiene un derecho real sobre un bien concreto (una vivienda, un local, un solar…), lo que le da preferencia de cobro frente a otros acreedores en caso de impago.
- Finalidad abierta: el dinero puede destinarse a múltiples fines y, en general, no se exige justificarlo ante la entidad prestamista.
- Importes elevados: dependen de la tasación del inmueble y de que esté libre de cargas (o al menos pagado en un 80 %).
- Accesibles a perfiles de riesgo: pensado sobre todo para personas que figuran en ficheros de morosidad (ASNEF, RAI, CCI) pueden acceder, lo que los convierte en una vía de financiación cuando el crédito bancario está cerrado.
- Plazos amplios: los periodos de devolución suelen alcanzar los 15 o 20 años, algo que los aproxima a una hipoteca convencional.
- Intereses más altos: la TAE ronda entre el 10 % y el 15 %, muy superior a las hipotecas tradicionales, pero inferior a créditos rápidos o tarjetas revolving.
- Entidades privadas: con frecuencia los conceden prestamistas privados.
Diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y un préstamo hipotecario clásico
La confusión es habitual, pero conviene aclararlo:
- En la hipoteca tradicional, el préstamo tiene como objeto financiar la compra de la vivienda.
- En el préstamo con garantía hipotecaria, la vivienda ya es propiedad del solicitante y se ofrece como aval para obtener liquidez.
De igual forma, no debe confundirse con el aval hipotecario, que es una garantía adicional que puede exigir el banco cuando estima que el riesgo de impago es alto, y que puede consistir en un inmueble de un tercero o incluso una persona física como avalista.
Requisitos habituales de un préstamo con garantía hipotecaria
Aunque la normativa no establece requisitos cerrados, la práctica del mercado refleja condiciones comunes:
- Mayoría de edad, normalmente desde los 18 años, aunque algunas entidades elevan la edad mínima a 25.
- Vivienda en propiedad, libre de cargas o con la hipoteca amortizada al menos en un 80 %.
- Tasación oficial del inmueble, que determinará el valor máximo financiable.
- Formalización en escritura pública: la operación se formaliza mediante escritura notarial, requisito exigido por la legislación hipotecaria. El notario, además, tiene un papel de control de transparencia
- Inscripción registral obligatoria: para que la hipoteca sea válida frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad,
- Capacidad de pago mínima, aunque en muchos casos no se exigen ingresos regulares estables, lo que amplía el acceso a colectivos con dificultades.
Ventajas de un préstamo con garantía hipotecaria
- Acceso a liquidez elevada en situaciones donde la financiación bancaria es inviable.
- Es una hipoteca por lo que no hay ningún cambio en tu vivienda mientras se amortiza el préstamo.
- Necesitas ingresos fijos y justificación del destino del dinero,
- Disponible incluso en listas de morosidad, siendo uno de los pocos productos financieros accesibles en estos supuestos.
- Plazos largos de devolución, que permiten cuotas más asumibles.
Riesgos de un préstamo con garantía hipotecaria
1. Pérdida de la vivienda
El mayor riesgo, y el más evidente, es que el incumplimiento de los pagos conlleve la ejecución hipotecaria. Si el prestatario deja de pagar, la entidad puede acudir al juzgado y solicitar la subasta del inmueble.
2. Deuda residual tras la subasta
En España no existe la dación en pago obligatoria, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato. Esto significa que, si el inmueble se subasta por un valor inferior a la deuda pendiente, el prestatario sigue siendo responsable de la diferencia.
3. Intereses y comisiones elevados
Al tratarse de préstamos más arriesgados para la prestamista, los intereses son superiores a una hipoteca convencional. Además, suelen incluir gastos de gestión, comisiones y penalizaciones por demora.
4. Compromiso a largo plazo
El plazo de amortización puede superar la década, lo que implica un riesgo financiero elevado si cambian las circunstancias personales: desempleo, enfermedad, divorcio o crisis económicas.
Cuándo puede ser una opción un préstamo con garantía hipotecaria
Los préstamos con garantía hipotecaria no son productos para cualquier situación. Pueden tener sentido en casos como:
- Reunificación de deudas, sustituyendo varios créditos caros por uno solo con cuota más baja.
- Obtener liquidez urgente para evitar un embargo inminente.
- Financiación de proyectos empresariales que requieren grandes sumas.
- Gestión de herencias, cuando se necesita liquidez para pagar impuestos sin vender el inmueble heredado.
- Necesidad urgente de liquidez mientras se vende la propiedad.
Cómo minimizar los riesgos
Para que un préstamo con garantía hipotecaria no se convierta en un problema, conviene seguir algunas recomendaciones:
- Analizar la capacidad de pago real, incluyendo posibles escenarios adversos (pérdida de empleo, subida de intereses).
- Revisar las condiciones antes de firmar.
- Comprobar la existencia de cláusulas abusivas
- Negociar condiciones alternativas, como la dación en pago.
- Mantener un fondo de ahorro que permita cubrir varias mensualidades en caso de imprevistos.
En conclusión, el préstamo con garantía hipotecaria es una herramienta financiera que puede abrir la puerta a una liquidez difícil de conseguir por otras vías, pero no está exenta de riesgos. Frente a la flexibilidad que ofrece —importes elevados, acceso incluso para personas en listas de morosos o plazos largos de devolución— se alzan contrapartidas relevantes, como intereses más altos, posibles comisiones
La normativa española regula este tipo de contratos con el objetivo de reforzar la transparencia y la protección del consumidor, pero la responsabilidad última recae en el solicitante. Analizar con detalle la capacidad de pago, estudiar las condiciones contractuales y buscar asesoramiento profesional antes de firmar son pasos imprescindibles. Solo así puede valorarse si esta opción es adecuada para resolver una necesidad puntual de financiación sin poner en juego la estabilidad patrimonial a largo plazo.
