Vender una propiedad con deudas es una realidad cada vez más común en el mercado inmobiliario español. Ya sea por una hipoteca aún vigente, un embargo judicial, impagos de comunidad o deudas con Hacienda, esta situación plantea una pregunta clave para muchos propietarios: ¿se puede vender una propiedad con cargas? La respuesta es afirmativa, pero con matices.
En este artículo vamos a explicarte en detalle cómo influye cada tipo de deuda en una compraventa, qué dice la legislación española, qué documentos necesitas y qué precauciones deben tomar tanto el vendedor como el comprador para evitar problemas legales posteriores.
¿Qué significa vender una propiedad con deudas?
Hablamos de una propiedad con deudas cuando sobre ella pesan cargas económicas o jurídicas no canceladas. Esto incluye:
- Hipotecas pendientes o préstamos con garantía hipotecaria.
- Embargos judiciales.
- Deudas con la comunidad de propietarios.
- Impuestos impagados (IBI, tasas municipales, etc.).
- Usufructos, servidumbres o afecciones urbanísticas.
- Derechos de tanteo o retracto.
Vender un inmueble en estas condiciones no está prohibido por la ley, pero sí implica ciertas exigencias de transparencia y responsabilidad que deben cumplirse para que la compraventa sea válida y segura.
Entonces, ¿es legal vender un inmueble con deudas pendientes?
Sí, la ley permite vender una propiedad con deudas, siempre que el comprador sea informado expresamente de su existencia y las acepte de forma voluntaria. Esta aceptación debe constar de manera clara en la escritura pública de compraventa.
La venta de una propiedad con cargas no es nula por sí misma. Lo que sí sería causa de impugnación es la ocultación de cargas por parte del vendedor, en cuyo caso se podría estar incurriendo en vicio oculto o incluso en dolo, en los términos previstos por el artículo 1269 del Código Civil, que establece que hay dolo cuando se emplean palabras o maquinaciones insidiosas para inducir al otro contratante a error.
En resumen, vender una propiedad con cargas es posible, pero requiere información completa, consentimiento expreso del comprador y reflejo claro en el contrato y la escritura.
Tipos de deudas que pueden afectar a la venta de una propiedad
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Hipoteca pendiente
Es la carga más común. La hipoteca sigue al bien, esté en manos de quien esté. Esto implica que si el comprador adquiere una propiedad hipotecada, asume el riesgo de que la entidad bancaria pueda ejecutar la hipoteca en caso de impago.
Existen tres posibilidades:
- Cancelar la hipoteca antes de la venta: el vendedor solicita al banco el certificado de deuda pendiente y la cancela, bien con fondos propios o con parte del precio de la venta.
- Subrogación hipotecaria: el comprador asume la hipoteca existente, siempre con el consentimiento del banco. Es común cuando las condiciones del préstamo son atractivas.
- Pacto entre las partes: el comprador acepta adquirir la propiedad con la carga hipotecaria, descontando del precio la cantidad pendiente, lo cual debe constar expresamente en el contrato y reflejarse en la escritura pública.
Es fundamental solicitar el certificado de deuda pendiente al banco y reflejar en la escritura qué ocurre con la hipoteca y cómo se cancela o asume.
En todo caso, la cancelación registral debe inscribirse en el Registro de la Propiedad tras firmar la escritura de cancelación notarial.
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Embargos
Los embargos también son cargas registrales que afectan a la transmisión. Un inmueble embargado no se puede transmitir libre de cargas salvo que el embargo se cancele previamente.
No obstante, sí puede venderse con el embargo, pero el nuevo propietario asume el riesgo de ejecución si no se cancela la deuda. En este supuesto, el comprador puede encontrarse con que pierde el bien si no interviene para liberar el embargo.
En la práctica, muchos compradores rechazan adquirir propiedades con embargos por la inseguridad jurídica que generan. Por ello, es habitual que el vendedor negocie con el acreedor para levantar el embargo simultáneamente a la firma de la compraventa.
También puede pactarse que una parte del precio se destine directamente a pagar la deuda embargada. Para ello, se requiere coordinación entre las partes y los acreedores, especialmente si el embargo proviene de la AEAT o de la Seguridad Social.
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Deudas con la comunidad de propietarios
Estas deudas tienen especial trascendencia, porque el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas por el anterior titular correspondientes al año en curso y los tres anteriores.
Por tanto, si compras una vivienda con cuotas de comunidad impagadas de 2022 a 2025, la comunidad puede exigirte a ti el pago.
Antes de firmar, exige al vendedor el certificado de deudas emitido por el administrador. Si hay deudas, puedes:
- Exigir que se paguen antes de firmar.
- Descontarlas del precio de compraventa.
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Impuestos y deudas fiscales
Los impuestos impagados también pueden tener consecuencias. El más habitual es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Aunque lo debe pagar quien sea propietario a 1 de enero, el artículo 64.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004 establece que el inmueble responde subsidiariamente.
Esto significa que si compras una propiedad con IBI pendiente, el Ayuntamiento puede exigírtelo a ti como nuevo propietario.
Igualmente, pueden existir deudas de tasas de basuras, de transmisiones patrimoniales en herencias no regularizadas, etc.
La forma de evitar este problema es sencilla: solicitar un certificado de estar al corriente de pago del IBI al vendedor o directamente al Ayuntamiento antes de firmar la escritura.
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Usufructos y servidumbres
El usufructo es un derecho real que permite a otra persona (usualmente un familiar) usar el inmueble, aunque no sea su dueño. Si compras una vivienda con usufructo, no podrás ocuparla hasta que este se extinga.
Las servidumbres (de paso, vistas, luces…) pueden limitar el uso del inmueble. Aunque no impiden vender, sí reducen el valor del bien.
Deben aparecer inscritas en el Registro de la propiedad. Es imprescindible conocer y valorar estas limitaciones antes de comprar.
Cómo identificar las cargas existentes
Antes de firmar, es esencial realizar una verificación documental exhaustiva:
- Nota Simple Registral: Documento básico que refleja el titular registral, la descripción del inmueble y las cargas vigentes. Se solicita en el Registro de la Propiedad.
- Certificado de Cargas: Tiene valor probatorio y es más completo. Refleja de forma oficial todas las cargas inscritas.
- Informe de Dominio y Cargas: Incluye el historial de propietarios, servidumbres, afecciones urbanísticas, embargos e incluso derechos de terceros.
Pide siempre documentos actualizados.
Riesgos de vender o comprar una propiedad con deudas
Para el comprador
- Asumir la deuda del anterior propietario si no se reflejó que debía cancelarse.
- Pérdida del inmueble por ejecución de la deuda (embargos, hipotecas).
- Limitaciones de uso por servidumbres o usufructos.
- Obligaciones fiscales sobre impuestos impagados.
- Litigios judiciales por titularidades dudosas o terceros no informados.
Para el vendedor
- Responsabilidad por cargas ocultas si no se comunican debidamente.
- Sanciones legales si hay engaño doloso.
- Cancelación de la venta si el comprador se retira al conocer las cargas.
Cláusulas de protección en el contrato de compraventa
Para proteger al comprador, el contrato debe incluir cláusulas como:
- Cláusula de cancelación de cargas: Obliga al vendedor a cancelar todas las cargas antes de la entrega.
- Cláusula de retención de parte del precio: Permite retener fondos hasta confirmar que se ha cancelado la deuda.
- Cláusula de responsabilidad del vendedor por cargas ocultas.
- Cláusula de condición resolutoria: Permite anular el contrato si no se cumplen las condiciones pactadas.
- Cláusula de saneamiento por evicción: El vendedor se compromete a indemnizar al comprador si un tercero hace valer un derecho que afecte al uso o titularidad del inmueble.
- Cláusula de verificación final: Permite una última revisión registral antes de la firma definitiva.
¿Qué hacer si eres propietario y tu inmueble tiene deudas?
Si tienes una deuda pendiente sobre tu vivienda y deseas venderla:
- Solicita certificados de deuda pendiente (hipoteca, comunidad, IBI…).
- Negocia con el comprador una retención para cancelar las deudas el día de la firma.
- Si no puedes pagar, explora soluciones como la dación en pago o la venta pactada con descuento.
Ejemplo: si tu vivienda tiene un embargo de 20.000 euros, puedes acordar que el comprador retenga ese importe para pagar la deuda el día de la firma.
En conclusión, sí es legal vender una propiedad con deudas, pero requiere cumplir ciertas condiciones: transparencia, aceptación expresa del comprador, reflejo en escritura pública y asesoramiento jurídico adecuado. La compraventa en estos casos no es imposible, pero sí delicada.
