Recibir una herencia en forma de vivienda suele interpretarse como una oportunidad, pero no siempre es así. Muchas veces, la casa heredada lleva consigo hipotecas, embargos, deudas con la comunidad de propietarios o tributos pendientes. Estas cargas complican tanto la posibilidad de vender como la de financiarse con ese inmueble.
La pregunta es clara: ¿qué opciones tengo si he heredado una vivienda con cargas? ¿Puedo venderla o pedir un préstamo sobre ella?
En Capital Privado Valencia, especializados en financiación alternativa y préstamos privados con garantía hipotecaria, conocemos de primera mano los problemas que encuentran los herederos en estas situaciones. Por eso, vamos a explicarte qué ocurre cuando heredas una vivienda con cargas, qué opciones legales tienes para venderla y cómo puedes utilizarla como garantía para obtener liquidez.
¿Qué significa heredar una vivienda con cargas?
Cuando se hereda una casa, se adquieren no solo los bienes, sino también las deudas y obligaciones que recaen sobre ellos. Así lo recoge el artículo 659 del Código Civil, que establece que la herencia comprende “todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte”.
En la práctica, heredar una casa con cargas implica que, al convertirte en propietario, asumes también:
- La hipoteca pendiente.
- Los embargos judiciales o administrativos.
- Las deudas con la comunidad de propietarios.
- Los recibos de IBI sin pagar.
Antes de aceptar la herencia, es fundamental comprobar esta situación solicitando una nota simple registral y certificados de deudas. Si aceptas la herencia, también asumes las cargas.
¿Puedo vender una vivienda heredada con cargas?
Sí, la ley lo permite, pero con condiciones muy claras. El artículo 13 de la Ley Hipotecaria establece que las cargas inscritas en el Registro son oponibles a terceros, de modo que un comprador siempre adquirirá la vivienda con esas cargas si no se cancelan previamente.
Existen tres vías principales:
- Cancelar la carga antes de vender. Lo habitual y más atractivo: se liquida la hipoteca o el embargo, y se ofrece el inmueble libre.
- Vender con cargas. El comprador puede aceptar la vivienda con las cargas existentes, normalmente descontando su importe del precio de venta. Esta opción es menos habitual porque muchos compradores no quieren asumir riesgos ni trámites adicionales.
- Subrogación hipotecaria. El comprador puede asumir la hipoteca existente, siempre que el banco acepte. Así, el comprador se convierte en deudor del préstamo, con autorización del banco.
Por ejemplo, heredas una casa en Valencia valorada en 180.000 € con una hipoteca pendiente de 40.000 €. Puedes:
- Cancelar la hipoteca antes de la venta y ofrecer el inmueble libre de cargas
- Ofrecer al comprador subrogarse en la hipoteca.
- Venderla con la carga, rebajando el precio a unos 140.000 €, ya que el comprador deberá liquidar la deuda.
En la práctica, la mayoría de compradores exigen una cancelación previa o descuentan fuertemente el precio si la vivienda arrastra deudas.
Solicitar un préstamo privado sobre una casa heredada con cargas
Aquí es donde entra la financiación alternativa. Una vez inscrita la vivienda a tu nombre, puedes acudir a un préstamo privado con garantía hipotecaria. Te recomendamos, en este punto, leer nuestro post “¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria y qué riesgos conlleva?”.
- Los bancos tradicionales ponen muchas trabas si el inmueble ya tiene una hipoteca o embargo.
- Con la financiación privada, es posible constituir un préstamo hipotecario sobre la vivienda heredada aunque tenga cargas, siempre que quede valor libre suficiente.
Este tipo de operaciones permiten acceder a liquidez de manera más rápida y flexible que con un banco. En Capital Privado Valencia estudiamos cada caso y ofrecemos soluciones adaptadas a la situación concreta del heredero.
Impuestos al vender una casa heredada con cargas
Además de los impuestos sucesorios, vender el inmueble implica:
- Plusvalía municipal. Se paga al Ayuntamiento al transmitir la vivienda.
- Ganancia patrimonial en IRPF. Se calcula como la diferencia entre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y el precio de venta. Su tributación oscila entre el 19% y el 28%.
Las cargas hipotecarias pendientes pueden minorar el valor de adquisición a efectos del Impuesto de Sucesiones, lo que supone un alivio fiscal inicial.
En conclusión, heredar una casa con cargas no significa perder oportunidades, pero sí obliga a actuar con previsión:
- Puedes venderla, cancelando previamente las cargas o negociando con el comprador su asunción.
- Puedes solicitar un préstamo privado, siempre que quede valor neto suficiente sobre el inmueble.
- Si hay varios herederos, deberás contar con el acuerdo de todos o acudir a la división judicial.
En Capital Privado Valencia ayudamos a transformar una vivienda heredada con cargas en una oportunidad de liquidez. Evaluamos tu situación y diseñamos la mejor solución de financiación privada, rápida, flexible y adaptada a la realidad de cada heredero.
