Cuando una persona necesita financiación y dispone de un inmueble en propiedad, una de las alternativas que puede plantearse es utilizar ese inmueble como garantía de un préstamo. En ese momento suele aparecer una duda: ¿qué diferencia existe entre una hipoteca bancaria y una hipoteca de capital privado?
La primera cuestión que conviene aclarar es terminológica. Desde un punto de vista jurídico, no existen dos clases de hipoteca completamente diferentes por el hecho de que el dinero proceda de un banco o de un prestamista privado. En ambos casos puede constituirse una garantía hipotecaria sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación.
El Código Civil establece que la hipoteca puede recaer sobre bienes inmuebles y determinados derechos reales y exige, para que quede válidamente constituida, su inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, el inmueble queda directa e inmediatamente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada.
La diferencia fundamental se encuentra, por tanto, en quién concede la financiación, cómo analiza la operación, qué requisitos exige y para qué situaciones resulta adecuada cada alternativa.
¿Qué entendemos por hipoteca bancaria?
En el lenguaje cotidiano solemos utilizar la expresión "hipoteca bancaria" para referirnos principalmente al préstamo concedido por una entidad bancaria para comprar una vivienda.
Por ejemplo, una persona quiere adquirir una vivienda por 250.000 euros, aporta una parte con sus ahorros y solicita al banco el resto. La entidad estudia sus ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento, historial crediticio y valor del inmueble. Si aprueba la operación, concede un préstamo cuya devolución queda garantizada mediante una hipoteca sobre la vivienda.
Sin embargo, los bancos también conceden préstamos hipotecarios para otras finalidades. Puede utilizarse un inmueble que ya se posee para obtener financiación destinada a determinados proyectos personales o empresariales, reunificar deudas o realizar inversiones.
Lo característico del modelo bancario es que la entidad aplica sus propios criterios de riesgo y políticas de concesión. Tener una propiedad suficiente para garantizar el préstamo no implica automáticamente que el banco vaya a aprobarlo.
¿Qué es una hipoteca de capital privado?
En la financiación privada, el dinero no procede necesariamente de un banco, sino de un prestamista o inversor privado que concede el préstamo utilizando igualmente un inmueble como garantía.
La garantía hipotecaria sigue teniendo una función jurídica perfectamente definida.
El artículo 1858 del Código Civil establece como elemento esencial de la prenda y la hipoteca que, una vez vencida la obligación principal, el bien pueda ser enajenado para satisfacer al acreedor. Al mismo tiempo, el artículo 1859 impide que el acreedor se apropie directamente del bien hipotecado por el simple hecho de producirse el impago.
Por tanto, contratar financiación privada con garantía hipotecaria no significa vender la vivienda al prestamista ni entregarle automáticamente la propiedad.
El propietario continúa siendo titular del inmueble. Lo que se constituye es una garantía sobre él para asegurar la devolución del préstamo.
La principal diferencia está en cómo se estudia la operación
Este es uno de los aspectos que mejor permiten comprender las diferencias entre financiación bancaria y capital privado.
Una entidad bancaria suele realizar un análisis muy centrado en la capacidad ordinaria de devolución del solicitante. Puede estudiar, entre otros aspectos:
nóminas e ingresos recurrentes;
declaraciones fiscales;
antigüedad laboral;
ingresos y gastos;
otros préstamos pendientes;
historial financiero;
nivel de endeudamiento;
características y tasación del inmueble.
Por este motivo, determinadas personas pueden disponer de un patrimonio inmobiliario importante y, sin embargo, tener dificultades para acceder al crédito bancario.
Pensemos en un autónomo propietario de un inmueble valorado en 400.000 euros que atraviesa unos meses con ingresos irregulares. Puede disponer de patrimonio suficiente y necesitar únicamente 60.000 euros para obtener liquidez, pero no superar los criterios internos de riesgo de una entidad bancaria.
En una operación de capital privado con garantía hipotecaria, el análisis puede dar un peso especialmente importante al inmueble ofrecido como garantía, a las cargas existentes sobre él y al importe solicitado en relación con su valor.
Esto permite estudiar situaciones que pueden resultar difíciles de encajar dentro de los criterios bancarios tradicionales.
Tener ASNEF, embargos o deudas puede marcar una diferencia
Otro supuesto habitual aparece cuando el solicitante tiene incidencias financieras.
Una persona puede necesitar financiación precisamente porque atraviesa una situación compleja: tiene deudas acumuladas, aparece en un fichero de solvencia, soporta embargos o necesita cancelar determinadas obligaciones antes de que el problema aumente.
Estas circunstancias suelen dificultar considerablemente el acceso al crédito bancario.
La financiación privada puede permitir analizar operaciones en las que existen incidencias de este tipo, siempre que el inmueble ofrecido como garantía y el conjunto de la operación permitan estructurar una financiación viable.
Esto no significa que tener una vivienda garantice automáticamente conseguir un préstamo privado. También debe analizarse el valor del inmueble, las cargas registrales existentes, el capital pendiente de hipotecas anteriores, el importe solicitado y la viabilidad global de la operación.
¿Se puede hipotecar una vivienda que ya tiene una hipoteca bancaria?
Sí, aunque debe estudiarse cuidadosamente la carga existente.
Un inmueble puede estar gravado por más de una hipoteca. Lo verdaderamente importante será conocer qué cantidad queda pendiente de la primera financiación, qué valor tiene actualmente la propiedad y qué margen existe para constituir una nueva garantía.
Por ejemplo, imaginemos un inmueble valorado en 300.000 euros con una hipoteca bancaria de la que quedan pendientes 40.000 euros.
Desde el punto de vista patrimonial, la situación es muy distinta de la de otra vivienda valorada igualmente en 300.000 euros sobre la que quedan pendientes 250.000 euros.
Por eso, en financiación privada no basta con preguntar "¿cuánto vale mi vivienda?". Hay que conocer también sus cargas.
La información registral resulta fundamental para estudiar correctamente una operación.
En Capital Privado Valencia se trabaja con un margen prudente sobre la tasación
Un aspecto fundamental para comprender este tipo de financiación es la relación entre el importe prestado y el valor del inmueble aportado como garantía.
En las operaciones de Capital Privado Valencia se trabaja, con carácter general, con un máximo aproximado del 30 % del valor de tasación del inmueble, incluyendo dentro de ese límite el capital, los gastos y los honorarios asociados a la operación.
Esto supone una diferencia importante respecto de la imagen que algunas personas tienen de los préstamos hipotecarios.
Por ejemplo, si una propiedad tiene una tasación de 300.000 euros, no debe interpretarse que automáticamente puedan obtenerse 90.000 euros líquidos. Dentro de ese límite deben considerarse también los gastos y honorarios correspondientes a la operación, además de las cargas que puedan afectar al inmueble y las circunstancias concretas del expediente.
Este criterio permite mantener una relación prudente entre financiación y garantía.
La financiación privada no significa renunciar a las garantías legales
Existe otra idea equivocada bastante extendida: pensar que un préstamo privado se firma simplemente mediante un contrato entre particulares sin controles equivalentes a los de una operación hipotecaria.
Cuando la operación se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deben respetarse las obligaciones legales correspondientes.
En las operaciones de Capital Privado Valencia sujetas a esta normativa, el procedimiento incluye la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), así como la documentación precontractual exigible.
La FEIN permite al prestatario conocer de manera personalizada las principales condiciones de la financiación ofrecida. La FIAE recoge determinadas advertencias relevantes sobre las cláusulas y riesgos asociados al préstamo.
La finalidad de este sistema es que la persona que contrata la financiación pueda conocer las condiciones con antelación suficiente y adoptar una decisión informada.
La intervención del notario también es esencial
En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 no se pasa directamente de aceptar unas condiciones a firmar el préstamo hipotecario.
La documentación correspondiente se remite a la plataforma notarial y el prestatario debe comparecer ante el notario para recibir asesoramiento individualizado y realizar el acta previa de transparencia material.
El notario comprueba que se haya entregado la documentación precontractual exigida, asesora al prestatario sobre las cláusulas contenidas en ella y verifica mediante el acta que se han cumplido los requisitos legalmente establecidos antes de autorizar posteriormente la escritura del préstamo.
En Capital Privado Valencia, las operaciones hipotecarias sujetas a esta normativa se tramitan respetando este proceso, con entrega de FEIN y FIAE, remisión de la documentación a la plataforma notarial, comparecencia para el acta previa y posterior firma de la escritura una vez transcurrido el plazo legal correspondiente.
Por tanto, capital privado no significa financiación sin notario, sin documentación o sin garantías jurídicas.
¿Es más rápida la financiación privada?
Puede serlo, especialmente porque el análisis de la operación es diferente.
Un banco puede necesitar estudiar numerosos parámetros internos antes de aprobar una financiación. Cuando existen ingresos difíciles de justificar conforme a sus criterios, deudas, incidencias o una situación financiera atípica, la operación puede quedar paralizada o ser rechazada.
La financiación privada puede centrarse en otros elementos y permitir una valoración más ágil.
Ahora bien, rapidez no significa ausencia de trámites.
Cuando la operación está sujeta a las garantías de la legislación de crédito inmobiliario deben respetarse los plazos y actuaciones exigidos legalmente. Además, será necesario estudiar la propiedad, comprobar las cargas, valorar el inmueble y preparar la documentación contractual.
Por eso, conviene desconfiar de mensajes que presenten un préstamo hipotecario como algo que puede formalizarse inmediatamente sin comprobaciones ni documentación.
¿La financiación privada es más cara que la bancaria?
No existe una respuesta única aplicable a todas las operaciones, porque las condiciones dependen del riesgo, plazo, importe, garantía y características concretas de cada financiación.
En términos generales, el coste de la financiación privada puede ser superior al de determinados préstamos bancarios tradicionales. Precisamente por eso debe analizarse el coste total y no únicamente la posibilidad de conseguir el dinero.
La comparación debe realizarse estudiando, entre otros elementos:
el tipo de interés, las comisiones, los gastos asociados, el plazo de devolución, el importe total que deberá devolverse y las consecuencias de un eventual incumplimiento.
La documentación precontractual adquiere aquí una importancia especial, ya que permite conocer las condiciones antes de firmar.
¿Cuándo puede tener sentido recurrir al capital privado?
La financiación privada no pretende necesariamente sustituir al banco en cualquier situación.
Si una persona tiene ingresos estables, un buen historial financiero, tiempo suficiente y cumple todos los criterios bancarios, puede resultar lógico estudiar primero la financiación bancaria disponible.
El capital privado cobra especial sentido cuando existe una necesidad que no encaja fácilmente en los criterios tradicionales de la banca, pero existe patrimonio inmobiliario suficiente para respaldar una operación.
Puede ocurrir, por ejemplo, cuando se necesita liquidez para cancelar deudas, resolver embargos, afrontar una necesidad empresarial, financiar una actividad como autónomo, disponer de dinero mientras se tramita una herencia o solucionar una situación económica puntual.
En estos casos, la cuestión fundamental no debería ser únicamente "¿me presta dinero el banco?", sino analizar qué estructura financiera permite solucionar el problema sin asumir una deuda desproporcionada respecto del patrimonio disponible.
Banco y capital privado: dos formas distintas de analizar la financiación
La diferencia entre una hipoteca bancaria y una hipoteca de capital privado no está en que una sea una hipoteca "real" y la otra no.
En ambos casos puede existir una garantía hipotecaria inscrita sobre un inmueble. El Código Civil exige la inscripción registral para la válida constitución de la hipoteca y establece que el bien queda directamente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada.
La diferencia está fundamentalmente en quién aporta el capital y cómo se analiza el riesgo de la operación.
La banca suele dar un peso decisivo a los ingresos, estabilidad y solvencia financiera ordinaria del solicitante. En la financiación privada con garantía inmobiliaria puede adquirir especial relevancia el valor del inmueble, sus cargas y la proporción existente entre la financiación solicitada y la garantía disponible.
Esto permite estudiar operaciones que un banco puede rechazar, pero no elimina la necesidad de realizar un análisis responsable.
Una propiedad con valor suficiente puede abrir alternativas de financiación cuando la vía bancaria se ha cerrado. La clave está en estudiar correctamente las cargas existentes, determinar cuánto dinero se necesita realmente y estructurar una operación proporcionada que permita resolver la necesidad financiera sin comprometer innecesariamente el patrimonio.
